규제 지역 추가, 동탄 기흥 구리 집값 잡힐까?

동탄·기흥·구리 규제지역 지정, 앞으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?

최근 부동산 시장에서 예상했지만 급속하게 정책 발표가 나왔습니다. 
정부가 수도권 일부 지역을 대상으로 규제를 다시 강화하면서 동탄, 기흥, 구리 지역이 새롭게 규제 대상에 포함되었다는 소식이 빠르게 확산되고 있습니다.
사실 몇 년 전까지만 해도 많은 지역들이 규제 해제를 기대하는 분위기였습니다. 
그런데 최근 특정 지역을 중심으로 집값 상승폭이 커지면서 정부가 다시 움직이기 시작했습니다.
이번 발표 이후 가장 궁금한 부분은 하나입니다. 
과연 해당 지역 집값은 앞으로 계속 오를 것인지, 아니면 시장 분위기가 완전히 달라질 것인지입니다.
단순히 뉴스만 보고 판단하기 어려운 부분이 있기 때문에 조금 더 자세히 살펴볼 필요가 있습니다.

⏺ 최근 다시 시작된 수도권 집값 상승

 
올해 들어 수도권 일부 지역에서는 거래량이 조금씩 늘어나기 시작했습니다. 
금리가 여전히 부담스럽다는 이야기가 많았지만 특정 지역은 예상보다 빠르게 가격이 움직였습니다.
특히 눈에 띄었던 곳이 동탄과 기흥 지역입니다.
대기업 산업단지 개발 계획과 반도체 관련 기대감이 계속 이어졌고 자연스럽게 실거주 목적뿐 아니라 투자 수요까지 함께 유입되기 시작했습니다.
구리 역시 비슷한 흐름이 나타났습니다.
서울과 가까운 입지 조건 때문에 상대적으로 가격 부담이 적은 주변 지역으로 관심이 이동했고 최근 거래 분위기가 이전보다 활발해졌다는 이야기가 꾸준히 나오고 있었습니다.
정부 입장에서는 이런 흐름을 그대로 두기 어렵다고 판단한 것으로 보입니다.

 

⏺ 규제지역이 되면 가장 먼저 달라지는 부분

 
많은 분들이 규제지역이라는 단어를 들으면 단순히 집값이 떨어진다고 생각합니다.
실제로는 조금 다릅니다.
가장 먼저 영향을 받는 부분은 대출입니다.
집을 구입할 때 받을 수 있는 주택담보대출 조건이 이전보다 까다로워질 수 있고 이미 대출이 있는 경우 추가 자금 마련도 어려워질 수 있습니다.
쉽게 말하면 적은 자본으로 여러 채를 매입하는 투자 방식이 이전처럼 쉽지 않다는 뜻입니다.
결국 정부가 가장 먼저 막으려는 것은 단기간 차익을 노리는 투자 움직임이라고 볼 수 있습니다.

 

⏺ 동탄과 기흥이 계속 주목받는 이유

 
동탄은 수도권 남부에서 이미 대표적인 신도시로 자리 잡은 지역입니다.
생활 인프라가 상당히 안정적으로 갖춰져 있고 교통망 확대 계획도 꾸준히 이어지고 있습니다.
여기에 삼성전자와 연결된 산업 개발 기대감이 계속 언급되면서 시장 분위기가 빠르게 달라졌습니다.
기흥 역시 상황은 크게 다르지 않습니다.
서울 접근성이 좋고 주변 생활권이 이미 잘 형성되어 있습니다.
최근 몇 년 사이 용인 지역 전체가 반도체 산업 중심 지역으로 주목받으면서 부동산 시장 역시 영향을 받기 시작했습니다.
정부가 이 두 지역을 동시에 관리하기 시작한 이유도 결국 시장 과열 가능성을 낮추기 위한 것으로 해석됩니다.
구리시는 다른 이유로 관심을 받고 있습니다
구리는 조금 다른 특징을 가지고 있습니다.
서울과 매우 가까운 위치에 있으면서도 상대적으로 진입 가격이 덜 부담된다는 점 때문에 꾸준히 실수요자 관심을 받아왔습니다.
특히 최근 서울 아파트 가격 부담이 커지면서 자연스럽게 주변 지역으로 수요가 이동하는 현상이 나타났습니다.
이른바 풍선효과라고 부르는 현상입니다.
 

 

 

⏺ 정부는 이런 흐름까지 함께 고려한 것으로 보입니다.

 
앞으로 시장은 잠시 조용해질 가능성이 높습니다
규제가 발표되면 대부분 시장은 바로 반응합니다.
대출 조건이 달라지기 때문에 투자 목적 매수세는 당분간 줄어드는 경우가 많습니다.
하지만 이것이 반드시 집값 급락으로 이어지는 것은 아닙니다.
동탄과 기흥, 구리 모두 생활 환경과 교통 여건이 좋은 지역입니다.
결국 중요한 것은 단기 뉴스보다 앞으로 실제 거래량이 어떻게 움직이는지 확인하는 것입니다.
최근 부동산 시장은 예전보다 정책 변화에 훨씬 빠르게 반응하고 있습니다.
집을 구입할 계획이 있다면 단순히 가격만 볼 것이 아니라 정책 변화까지 함께 살펴보면서 조금 더 신중하게 접근하시는 것이 필요해 보입니다.