집을 팔았는데 왜 근저당을 잡을까? 주인 근저당? 의외로 많이 하는 거래 방식

부동산 매도자 근저당이란? 집을 팔았는데 왜 근저당이 설정될까?

뉴스를 보다 "집을 팔았는데도 매도인 앞으로 근저당이 설정됐다"는 내용을 접했습니다.

대부분의 사람들은 근저당이라고 하면 은행 대출만 떠올리기 때문에 의아하게 느끼기도 합니다.

하지만 실제 부동산 거래에서는 매도인이 근저당권자가 되는 사례도 드물지만 존재합니다.
이번 글에서는 매도자 근저당의 의미와 발생하는 이유, 일반적인 매매 절차와 다른 점, 거래 시 반드시 확인해야 할 사항까지 쉽게 정리해 보겠습니다.

🟢 매도자 근저당이란?

근저당은 쉽게 말하면 채권을 안전하게 회수하기 위한 담보입니다.
일반적으로는 은행이 돈을 빌려주면서 집을 담보로 근저당을 설정합니다. 

하지만 은행이 아니라 개인도 돈을 빌려주거나 외상 형태로 거래를 하면 근저당권자가 될 수 있습니다. 

즉, 근저당권자는 반드시 금융기관일 필요는 없습니다. 
부동산 거래에서도 이러한 방식이 활용될 수 있습니다.

🟢 집을 팔았는데 왜 근저당을 설정할까?

가장 대표적인 이유는 잔금을 나중에 받기로 한 경우입니다.
예를 들어 매매가격이 15억 원인데 계약금과 일부 금액만 먼저 받고 나머지 8억 원은 몇 달 뒤 지급하기로 약속했다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 매도인은 아직 받을 돈이 남아 있기 때문에 안전장치가 필요합니다.
그래서 매수인 명의로 소유권을 이전하면서도, 남은 잔금을 담보하기 위해 매도인 앞으로 근저당을 설정하는 것입니다.
만약 약속한 날짜까지 잔금을 지급하지 않는다면 매도인은 근저당권을 근거로 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

🟢 일반적인 주택 매매와 무엇이 다를까?

대부분의 아파트 거래는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

✅ 계약금 지급
✅  중도금 지급
✅  잔금 지급
✅  소유권 이전
✅  거래 종료
하지만 매도인 근저당이 설정되는 거래는 순서가 조금 달라질 수 있습니다.
소유권은 먼저 이전되지만 잔금 일부는 추후 지급하고, 그 대신 매도인이 담보를 확보하는 구조입니다.
즉, 소유권 이전과 잔금 지급 시점이 완전히 같지 않은 거래라고 이해하면 쉽습니다.

🟢 매도자 근저당은 불법일까?

결론부터 말하면 아닙니다.
민사상 계약에 따라 당사자들이 합의하면 가능한 거래 방식입니다.
다만 일반적인 거래보다 계약 내용을 더욱 꼼꼼하게 작성해야 합니다.
특히 아래 사항은 반드시 계약서에 포함하는 것이 좋습니다.

✅  남은 잔금 금액
✅  지급 기한
✅  근저당 설정 금액
✅  근저당 말소 조건
✅  지급이 지연될 경우 처리 방법
계약 내용이 명확해야 나중에 분쟁이 발생했을 때 서로의 권리를 보호받을 수 있습니다. 

🟢 매수인은 무엇을 확인해야 할까?

등기부등본을 열어봤는데 근저당권자가 은행이 아니라 개인 이름으로 적혀 있다면 처음에는 당황할 수 있습니다.

저 역시 처음 이런 등기를 봤을 때는 '혹시 문제가 있는 집이 아닐까?'라는 생각부터 들었습니다.

하지만 부동산 거래를 하나씩 살펴보니, 개인 명의 근저당이라고 해서 모두 위험한 것은 아니었습니다.

중요한 것은 왜 근저당이 설정됐는지를 확인하는 과정입니다.
예를 들어 매매대금이 12억 원인데 잔금 4억 원을 두 달 뒤 지급하기로 약정했다면, 매도인이 그 금액을 담보하기 위해 근저당을 설정하는 경우가 있습니다. 

이런 상황이라면 계약서 내용과 등기 내용이 서로 일치하는지 확인하는 것이 우선입니다.
제가 확인한다면 다음 네 가지를 가장 먼저 살펴볼 것 같습니다.

✅  실제 남아 있는 잔금은 얼마인지
✅  근저당 채권최고액이 잔금 규모와 크게 차이나지 않는지
✅  잔금을 지급하면 근저당을 언제, 어떤 방식으로 말소하는지
✅  법무사가 잔금과 말소등기를 동시에 진행하는 일정인지
이 네 가지만 확인해도 괜한 불안감은 상당 부분 줄어듭니다. 

반대로 계약서에 이런 내용이 빠져 있다면 이유를 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

🟢 매도인은 어떤 점을 주의해야 할까?

매도인 입장에서도 근저당을 설정했다고 해서 무조건 안전하다고 생각하면 안 됩니다. 

실제로는 잔금 지급이 계속 미뤄지면서 예상했던 자금 계획이 틀어지는 사례도 적지 않습니다.
예전에 공인중개사에게 들었던 이야기 중 기억에 남는 것이 있습니다. 

계약 당시에는 한 달 뒤 잔금을 받기로 했지만 매수인의 대출 일정이 계속 변경되면서 몇 달이나 지연된 경우가 있었다고 합니다. 

결국 계약서에 잔금 지급일과 지연 시 처리 방법을 명확하게 적어두지 않아 양측 모두 불편을 겪었다고 합니다.
그래서 근저당을 설정할 때는 누가 설정 비용을 부담하는지, 잔금을 모두 지급하면 언제 말소하는지, 지연될 경우 어떻게 처리하는지까지 계약서에 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
실제 거래 현장에서는 공인중개사와 법무사가 함께 일정표를 맞춰 잔금 지급과 소유권 이전, 근저당 말소를 같은 날 처리하는 방식을 많이 사용합니다. 

이렇게 절차를 미리 정리해 두면 서로 불필요한 오해를 줄일 수 있고, 거래도 훨씬 안정적으로 마무리됩니다.

자주 묻는 질문
Q. 근저당이 설정되면 집 소유자는 누구인가요?
소유권 이전이 완료됐다면 집의 소유자는 매수인입니다. 근저당은 소유권이 아니라 담보권입니다.

Q. 매도인이 근저당권자가 될 수도 있나요?
가능합니다. 잔금을 나중에 받기로 한 경우처럼 매도인이 채권자가 되는 상황에서는 근저당권자가 될 수 있습니다.

Q. 잔금을 모두 지급하면 어떻게 되나요?
매수인이 잔금을 모두 지급하면 근저당은 말소 절차를 진행하게 됩니다.

마무리
부동산 거래에서 근저당은 은행만 설정하는 제도라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 개인도 근저당권자가 될 수 있습니다. 

특히 잔금을 나중에 지급하는 거래에서는 매도인이 자신의 권리를 보호하기 위해 근저당을 설정하는 사례가 있습니다.
중요한 것은 근저당이 있다는 사실 자체보다 왜 설정되었는지, 언제 말소되는지, 계약서에 관련 내용이 명확하게 기재되어 있는지입니다. 

거래 전 등기부등본과 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는다면 불필요한 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.