선거 끝나면 집값 어떻게 될까? 과거 사례로 본 집값 유동성의 법칙

최근 들어 주변을 보면 부동산보다 주식에 관심을 갖는 분들이 눈에 띄게 많아진 것 같습니다. 실제로 온라인 커뮤니티나 SNS에서도 부동산 관련 이야기보다 증시나 가상자산 관련 콘텐츠가 더 자주 보이곤 합니다. 구글 트렌드 검색량만 보더라도 주식이 부동산을 저만치 앞지르고 있는 것이 현실입니다.
그렇다 보니 "이제 부동산 시장은 끝난 것 아니냐"는 이야기도 종종 들립니다. 하지만 시장을 조금 더 자세히 들여다보면 꼭 그렇게 단순하게만 볼 수 없어 보입니다. 언론이 조용한 사이에도 서울 주요 입지의 아파트들은 최근 몇 달 새 4~5%씩 움직이는 등 시장의 하방 경직성이 꽤 단단하기 때문입니다.

지방선거 이후 부동산 시장이 어떤 흐름을 보일 수 있을지, 과거 사례와 현장 지표를 바탕으로 개인적인 생각을 정리해 보겠습니다.

선거 전후로 달라지는 부동산 시장 분위기
부동산 시장은 정부의 정책과 대중의 심리에 영향을 가장 먼저, 그리고 많이 받는 시장입니다. 특히 큰 선거를 앞둔 시기에는 매수자와 매도자 모두 일단 소나기는 피하자는 생각으로 관망하는 경우가 많습니다. 양당의 공약에 따라 세금이나 개발 규제가 어떻게 바뀔지 모르니 기대와 불안이 동시에 존재하는 것입니다. 그래서 선거 전에는 거래량이 급감하며 숨을 고르다가, 선거 이후에 억눌렸던 방향성이 조금씩 드러나곤 합니다.
현재 시장을 보면 서울 25개 구 전역이 서서히 상승 전환을 시도하는 와중에, 무엇보다 전세 물량 부족 문제가 현장에서 꾸준히 번지고 있습니다. 반면 지방이나 외곽 지역은 여전히 온기가 돌지 않아 지역별 양극화가 뚜렷해지는 모양새입니다.
과거 데이터가 말해주는 선거 이후의 법칙
앞날이 궁금할 때는 과거의 경험을 돌아보는 게 가장 확실한 나침반이 됩니다. 최근 치러진 두 번의 지방선거 직후를 비교해 보면 아주 흥미로운 차이점을 발견할 수 있습니다.

• 2018년 지방선거 이후: 규제를 이겨낸 매수 심리

2018년 지방선거 이후에는 선거 전까지 눈치를 보던 대기 수요자들이 한꺼번에 시장에 진입하면서 매수 심리가 크게 살아났습니다. 당시 정부가 강한 규제 정책을 펴고 있었음에도 불구하고, 선거가 끝나자마자 서울 주요 지역을 중심으로 매수세가 폭발했죠. 결국 불이 너무 세게 붙자 정부가 부랴부랴 다주택자 대출을 콱 막아버리는 고강도 ‘9.13 부동산 대책’을 발표해야 했을 정도였습니다.

• 2022년 지방선거 이후: 금리 폭탄이라는 복병

반면 2022년은 상황이 완전히 달랐습니다. 이때는 선거 자체보다 글로벌 공급망 충격과 미국의 가파른 금리 인상이라는 거시경제 환경이 시장을 통째로 짓눌렀습니다. 대출 이자 부담이 급격히 늘어나자 거래가 얼어붙었고, 집값 조정기도 길어졌습니다. 선거 결과보다 '금리'라는 경제 환경이 시장 방향을 결정한다는 걸 보여준 대표적인 사례입니다.

앞으로 우리가 진짜 주목해야 할 3가지 변수
과거 사례가 보여주듯, 이번 선거 이후의 시장을 전망할 때도 단순히 선거 결과에만 매몰되기보다 현장의 메커니즘을 움직이는 핵심 요소들을 봐야 합니다.

1. 금리 방향과 체감 경기의 괴리
가장 중요한 변수는 역시 금리입니다. 최근 수출 지표 호조 등을 근거로 금리 인상론이 조심스럽게 고개를 들고 있습니다. 하지만 우리가 체감하는 골목상권이나 서민 실물 경기는 최악에 가깝습니다. 이 상황에서 거시 지표만 보고 금리를 더 압박한다면 매수 심리는 위축될 수밖에 없고, 고정금리로 안전망을 짜둔 자산가 중심의 상급지만 독주하는 현상이 심해질 것입니다.

2. 신규 공급 및 전세 물량 상황
특정 지역에 새 아파트 입주 물량이 부족해지면 가격 상승 압력은 커집니다. 지금 특히 우려되는 건 매매보다 전세 공급입니다. 대출 한도가 낮아 매매로 가지 못하는 실수요자들이 전세로 몰리는데, 현장에서는 매물 공급이 수요를 전혀 따라가지 못해 전월세 비용이 폭등할 리스크가 커지고 있습니다.

3. 정부 정책과 '규제의 역설'
선거 이후 발표될 세제 개편안이 가장 큰 분수령이 될 것입니다. 만약 정부가 비거주 1주택자의 세금 부담을 늘리거나 상생임대 특례 폐지 등 규제를 강화한다면, 집주인들은 집을 파는 게 아니라 '세입자를 내보내고 본인이 들어가 사는' 실거주를 선택할 확률이 높습니다. 시장에 매물이 나오게 하려던 정책이 오히려 전세 씨를 마르게 하는 '정책의 역설'이 발생할 수 있는 거죠.

마무리

최근 시장을 보면 예전처럼 무리하게 대출을 끌어다 쓰는 '영끌' 투자 분위기는 찾아보기 어렵습니다. 대출 규제가 워낙 촘촘하다 보니, 본인 현금을 단단하게 쥐고 있는 실수요 중심의 움직임이 대다수입니다.
그만큼 앞으로는 "부동산 전체가 오른다, 내린다"는 식의 이분법적인 접근은 통하지 않을 것 같습니다. 서울 상급지는 신고가를 경신하는데 지방은 가라앉는 극단적인 양극화 장세가 펼쳐질 가능성이 높으니까요. 아파트 규제가 심해질수록 유동성이 빌라나 오피스텔 등 규제가 덜한 틈새시장으로 옮겨가는 풍선효과도 염두에 두어야 합니다.
결국 중요한 것은 단기적인 뉴스에 일희일비하기보다, 규제와 시장이 충돌할 때 현장에서 어떤 부작용이 일어나는지 냉철하게 읽어내는 눈입니다. 차분하게 관심 지역의 실제 데이터를 살피며 혜안을 기르는 태도가 그 어느 때보다 필요한 시점입니다.

본 글은 투자 판단의 근거가 아닌 참고용으로만 읽어주시기 바랍니다.